Nota fiscal eletrônica (NFS-e) pelo sistema

O Imob System emite a Nota Fiscal de Serviço eletrônica (NFS-e) direto na Receita Federal, pelo Emissor Nacional — sem abrir outro site. Dá para emitir:

• a nota dos honorários de administração de cada aluguel, mês a mês;
• a nota da comissão de venda, já preenchida a partir da venda registrada em Imóveis vendidos;
• notas avulsas: honorários de garantidoras (Loft, Seu Fiador…), comissão para a construtora e outros serviços.

E numa tela só você vê todas as notas do seu CNPJ — inclusive as emitidas fora do sistema (pela contabilidade ou no Emissor Web) e as notas que a imobiliária recebeu de fornecedores.

• O seu município precisa emitir NFS-e pelo padrão nacional (Emissor Nacional). Se você já emite em nfse.gov.br, está pronto.
• Certificado digital A1 da empresa (arquivo .pfx e a senha).
• Os dados da empresa na Configuração Fiscal: CNPJ, inscrição municipal, código IBGE do município e regime tributário.

1. No painel, abra Aluguéis → Central Fiscal e clique em ⚙ Config fiscal.
2. Preencha CNPJ, inscrição municipal, código IBGE do município e regime tributário, e envie o certificado digital A1 com a senha. O sistema mostra a validade e avisa 30 dias antes de vencer.
3. Na seção NFS-e, confira o código de serviço (o mesmo das suas notas atuais — ex.: 10.05.01), a série, o telefone e o e-mail da imobiliária e o modelo da descrição.
4. Deixe o ambiente em homologação e faça um teste (veja abaixo). Deu certo? Troque para produção.

1. Em Central Fiscal → Notas do mês, filtre o mês. Cada aluguel recebido mostra os honorários.
2. Clique em 👁️ ver antes para ver exatamente o que vai na nota: tomador (o proprietário), valor, descrição e endereço.
3. Clique em 🧾 Emitir NFS-e — ou em 🧾 Emitir e ✉️ enviar, que já manda o PDF por e-mail ao proprietário.
4. Pronto: número, data e valor ficam gravados no relatório e o PDF fica anexado — o proprietário também baixa pela Área do Proprietário.

Registre a venda em Imóveis vendidos. Na lista de vendas, cada pagador (o vendedor, a construtora ou os dois) tem o botão 🧾 Emitir NFS-e, que abre a nota já preenchida com o tomador, o valor e a descrição da venda. A nota da venda antiga feita pela contabilidade? Use 🔗 já tem nota para ligá-la à venda em vez de emitir outra.

Quem tem 3 ou 4 imóveis alugados precisa saber a qual deles cada nota se refere. Por isso a descrição já sai assim:

Honorários de administração de locação referentes a outubro/2026. Imóvel: Rua Lauro Müller, 950, Apto 2102 — Fazenda, Itajaí/SC (código 198). Inquilino: Maria da Silva.

O endereço do imóvel, o inquilino e o endereço do proprietário são lidos do cadastro na hora de emitir — mudou o cadastro, a próxima nota já sai certa. Quer outro texto? Mude na Config fiscal usando {endereco_completo}, {inquilino}, {mes}, {ano} e {codigo}.

1. Abra Aluguéis → Notas fiscais (NFS-e) e clique em ＋ Nova nota avulsa.
2. Tomador: escolha alguém do cadastro ou digite o CNPJ e clique em 🔎 Buscar pelo CNPJ — nome e endereço são preenchidos sozinhos.
3. Escreva a descrição (quanto mais completa, melhor: imóvel, unidade, comprador, mês de referência), as informações complementares se quiser, o valor e a competência.
4. Clique em 🧾 Emitir NFS-e e confirme.

• O sistema traz sozinho, toda madrugada, todas as notas do seu CNPJ: as emitidas pelo sistema, as feitas pela contabilidade ou no Emissor Web, as que a imobiliária recebeu (marcadas como "recebida") e os cancelamentos. Precisa agora? Clique em 🔄 Buscar notas na Receita.
• Filtre por período, tomador, tipo e situação; o topo mostra quantas notas e o total do período.
• Em cada nota: 📄 PDF, XML, ✉️ Enviar (o PDF vai anexado no e-mail), 🔁 Repetir e Cancelar nota. O PDF de nota cancelada sai com o carimbo CANCELADA, para ninguém usá-lo por engano.

Se a contabilidade emitiu as notas dos honorários antes de você usar o sistema, ligue-as aos meses certos para que o mês não fique "pendente" e o proprietário veja a nota na área dele:

1. Em Notas fiscais, clique em 🔗 Ligar notas da contabilidade.
2. O sistema sugere o mês do aluguel de cada nota, pelo valor e pelo CPF/CNPJ do proprietário. Confira e marque as que estão certas.
3. Confirme. As notas que não encontraram um mês (outro valor, proprietário sem esse CPF/CNPJ no cadastro, mês que já tem nota ou nota que não é de aluguel, como a de uma venda) aparecem separadas para você conferir.

Em Notas fiscais, clique em Cancelar nota, escolha o motivo (erro na emissão, serviço não prestado ou outros), explique em poucas palavras e confirme. O cancelamento vai para a Receita e é definitivo. Se era a nota dos honorários de um aluguel, aquele mês volta a ficar "pendente" para você emitir de novo.